マンション売却のスタートからゴールまで~大きく分けて3つの流れ

マンション売却が初めてのときは、「どんな流れで進むか」がまったく分からず雲をつかむような気分ですよね。

何も分からないまま売却を進めると、何度も壁にぶちあたり、焦りや不安も多くなります。まずは、マンション売却の流れを予習しておくことをおすすめします。

売却のゴール地点までの流れは、大きく分けると3つ。

① 売却に向けての準備
② 売却のための広告活動
③ 売買を完了させる契約

ここでは、3つの流れを進めていくなかでポイントとなる点をいくつか解説していきます。

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パート1:準備編~売却前準備から不動産会社決定まで

大きなお金が動くマンション売却。失敗しないように、活動開始前に心の準備や知識を身につけることが大事です。

マンション売却を決断することからスタート

マンション売却を考えている人のなかには、「絶対に売る」と固い決意を持っている人もいれば、「売ろうかどうか迷っている」と検討段階にいる人もいるでしょう。

決意を明確にして売却をスタートするため、まずは、自分がマンション売却をしようとしている理由について頭のなかで整理してみましょう。

・転勤が決まって戻ってくることはないから
・親の実家で誰も使わないから
・住宅ローンを払うのが大変になったから
・マンションが手狭になり広い家へ住み替えるから
・子供が巣立って広すぎるから

いろいろと理由のパターンはありますが、「こんな理由でマンション売却をする」と気持ちを整理し、売却の決意を固めてからマンション売却に挑むようにしましょう。

住宅ローン残債を知る

マンション売却で売れたお金は入ってくるだけではありません。

住宅ローンを返済している途中なら、返済に回さなければならないでしょう。資金計画をしやすくするためにも住宅ローンの残債を確認しておかなければなりません。

住宅ローンを支払い中の人のなかには、「支払いはまだまだ残っているけれど売ることはできるの?」という疑問を感じている人も多いのではないでしょうか。

結論から言うと「住宅ローンが残っている」という状態でも売ること自体はできます。

ただ、そこで知っておきたいのが「売れたお金で完済できることが前提」という点です。

住宅ローンをゼロにして、抵当権を抹消してもらわなければ他人に売却することができません。そのため、売却する前に残債の金額について把握しておくことが大事です。

これから価格を決めていくときに「売却代金で完済できないなら貯金を使わなきゃいけない」「住み替えで新しい住宅購入にプラスして買替ローンを利用していこう」など、今後の資金計画を立てやすくなるでしょう。

売却するまでの目標時期を設定する

売却を決めたら考えておきたいのが「いつまでに売りたいか?」ということ。

現在の気持ちとして「今というわけではない」「すぐにでも売りたい」など、売るタイミングについてはバラバラかと思います。

住み替えなら、新しい家の購入に合わせて売却も進めていかなければなりません。売却を急いでいないという人であっても、売りたい時期の目標次第では「今から行動開始した方がいいこともあります。

売却に適したタイミングを見極めるためにも「この時期までは売りたい」という点をはっきり設定しておきましょう。

必要になりそうな書類を準備する

これから売却を進めていくうえで、売ろうとするマンションの正しい情報は欠かせません。

購入したときのパンフレットや間取り図面、売買契約書、物件の権利証などが必要になるタイミングがやってくるので初めにあらかじめ揃えておくとスムーズです。

築年数や間取りから価格をリサーチしてみる

自分が売ろうとするマンションに条件が似ている物件の売却価格をリサーチしてみましょう。

インターネットの不動産情報サイトや身近な不動産情報が載っているチラシなどがおススメです。

「条件がほぼ一緒」という物件を見つけるのは難しいですが、築年数や間取り、階数、最寄り駅までの距離、エリアなどを見て似ているものをいくつかピックアップしていきましょう。

金額を物件の面積で割れば、「㎡当たり」の金額が分かります。その金額に、自分が売ろうとしているマンションの面積をかけてみます。

この金額ですが、高ければ「自分のマンションも高く売れそう」、逆に低ければ「こんなに低いんだ…」と気持ちが一喜一憂するかもしれません。ただ、これらの数値はあくまでも相場感を掴むためだけのものと割り切りましょう。

情報サイトに売り出し中のマンションは、「現在売り出し中」であって、「まだ売れていない物件」です。今後の状況によって最終的な売却価格は分かりません。

「どのくらいで売れるか」という相場観を掴むためのリサーチです。

査定の申込み・不動産会社の決定

事前の情報収集で、売却への気持ちが具体的に高まったら、不動産会社へ査定を申込みしましょう。

簡易査定と訪問査定について

不動産会社への査定方法は、「不動産会社へ電話をかける」「ホームページからメールで申し込む」というスタイルの簡易査定(机上査定)を初めに選択する人が多いです。

不動産会社へ直接足を運び、対面で相談しながら簡易査定をすることもできます。

また、いくつかの不動産会社に一度に簡易査定を依頼できる不動産一括査定サービスも注目されています。「不動産会社に一社一社連絡するのが面倒かも…」と思っているときには、とても便利なサービスです。

ただ、簡易査定(机上査定)のように、物件をまったく見ずに情報だけで出た査定額は、実際に売却するときの売り出し価格とは離れてしまうケースが多々あります。

売り出すためには、不動産会社の担当者から物件の細部をチェックしてもらう訪問査定が必要となることを頭に入れておきましょう。

不動産会社を比較して依頼する会社を決定する

簡易査定、訪問査定のどちらで査定を依頼しても、不動産会社ごとに査定額が異なっているのが一般的です。高額査定と見せかけて媒介契約を取ろうとしているだけのケースもありますし、仲介手数料を早くもらいたいために「安く早く売った方が得だ」と提案してくることもあるかもしれません。

大事なマンションを売るなら、信頼できる不動産会社に頼みたいものですよね。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額に不安を感じたら「どうしてこの査定額?」と直接聞いてみるのがおすすめです。

何人かの不動産会社の営業マンと話していくなかで、「上辺だけで話してくる担当者」「しっかりと説明してくれる誠実な担当者」などが見えてくるでしょう。

直感的なところになりますが、話をして見分けていくことが大事です。

不動産会社と媒介契約を結ぶ~3つの契約の種類について

「この不動産会社に買い手を見つけて欲しい」と思ったら、売却を依頼しましょう。

媒介契約は3種類

不動産会社に売却の依頼をすることを“媒介契約”と言います。

「A社は査定額が希望に近いし、B社の営業マンは誠実で頼れる感じだった」と、依頼したい不動産会社を一社に絞り切れないこともあるでしょう。

実は、媒介契約には3つの種類があり、「複数社に依頼できる媒介契約」のパターンなら一社に絞らずともOKです。

その契約方法が「一般媒介契約」と言われるもの。いくつかの不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができます。

そのほか、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という契約スタイルもあります。これらは、“専任”という文字からイメージしやすいかと思いますが、一社だけとしか媒介契約を結べません。専任で任された不動産会社は、売主に対して活動内容の報告の義務があるので「活動内容を知りたい」という人にとってはメリットかもしれません。

契約内容をきちんと理解してから媒介契約を結ぼう

専任媒介契約は2週間に1回以上の報告義務があり、専属専任媒介契約はさらに頻度が高くなり、1週間に1回以上報告をしてくれます。

初めにお伝えした一般媒介契約は、売主への報告義務がない媒介契約です。「同時に複数社に依頼できるかどうか」「不動産会社からの報告があるかどうか」という点で違いがあるので、内容を把握してから媒介契約をすることが大事です。

また、もうひとつの違いが「レインズ」への登録義務。

レインズとは、全国の不動産会社同士で情報を共有できる不動産情報システムのことです。これに登録しておくと、自分が依頼した不動産会社以外の会社からのアクションも期待できます。

一般媒介契約は、レインズへの登録義務がないので、登録するかしないかは不動産会社次第。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズに登録しなければなりません。

そのため、「レインズに登録して欲しい」という希望があるなら一般媒介契約以外の契約スタイルを考える必要があります。

パート2:活動編~買主を見つけるための売却活動

不動産会社と売却のための媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。

売却価格を決定する

訪問査定で出た査定額は「このくらいなら売れるだろう」という価格。

最終的に売り出し価格を決めるのは売主で、必ずしも査定額で売り出す必要はありません。ただ、高過ぎる価格設定には注意しましょう。

相場観を無視して高値を付けると、買い手側の対象外になる可能性が高まります。査定額をベースに価格設定の調整をし、「売れなければどのくらいで値下げしよう」という点についても計画しておくといいでしょう。

売却活動はどんなものがある?

ホームページや不動産ポータルサイトへの登録、紙媒体への掲載(不動産情報誌、新聞への掲載、チラシ)、レインズへの登録などが一般的な宣伝活動です。

契約内容や不動産会社によって異なるので、「どんな宣伝をしてもらえるの?」と初めに聞いておくといいでしょう。

内覧の準備をする

媒介契約を結んだときから宣伝活動がスタートします。

タイミングが良ければ、すぐに「内覧したい」という購入希望者が現れることも。いつでもお出迎えできるように、部屋を整えて準備を始めましょう。

部屋の整理や掃除

部屋の内部は、整理整頓や掃除で魅力的に見せることは可能。

いくら売るのは「部屋そのものだ」と言っても、購入希望者は部屋のイメージを大事にします。

内覧で玄関を開けた瞬間、「散らかり具合がひどい」「汚れが目立つ」「変な臭いがする」など、イメージが悪いと購入意欲が無くなるものです。無駄な荷物を整理する、しっかり掃除する、部屋の空気を換気しておく、玄関に消臭剤をセットしておく…など、印象を良くする工夫をしましょう。

特に、キッチンやお風呂、トイレなどの水回り設備は、内覧で細かくチェックされる部分。自分で掃除しても汚れが取れなければ、プロに頼んで綺麗にしてもらうのも売れるための秘訣です。

いつでも不動産会社と連絡を取れるように

内覧がなければ、売れることはありません。

「内覧=売却のチャンス」なので、タイミングを逃さないようにしましょう。基本的に、事前に不動産会社から連絡があるものです。ただ、購入者側の都合によっては、その日の朝に連絡してきて「これから見たい」というケースも。それが売却に結びつくこともあるので、縁は逃したくありませんよね。できるだけ対応するようにしたいものです。

そんな買い手からのアクションを逃さないため、不動産会社からの連絡を常に受けられる状況にするのが大事。自宅の固定電話のほか、携帯電話、メールアドレスなど、連絡先を多めに伝えておくといいですね。

パート3:契約編~売買契約から引渡しまで

内覧後に、「購入したい」と言われたら売却まで一気に近づきます。

購入申込書によって、相手の希望条件が提示されます。売却金額や引渡し時期など、お互いに合意ができれば売買契約を交わします。

売買契約に必要なものを準備する

売買契約を結ぶとき、実印や印鑑証明書、本人確認書類など持参しなければならないものがあります。

不動産会社によっては、仲介手数料の一部を支払うこともあるので、確認して用意しておきましょう。

しっかり説明を受けて契約を結ぶ

売買契約当日は、細かい説明を受けながら売買契約が進みます。

今後のトラブルに発展しないように、しっかりと納得したうえで印鑑を押すことが大事です。

引き渡し時期までに準備するもの

住宅ローンを利用する買主がほとんどなので、本審査の結果が出て頃に引き渡し日が調整されます。

引き渡し当日には、売却代金の受け取りや仲介手数料の残りの支払い、所有権の移動など、さまざまな手続きが発生します。住宅ローンの借入中でマンションを売却するときには、買主から代金を受け取って完済することで抵当権を外してもらう「抵当権の抹消」の手続きが必要。

事前に銀行に連絡して書類を準備してもらったり、司法書士へ抵当権抹消の手続きの依頼をしたりなど、事前に連絡しておくべきところもあります。書類の準備が間に合わないと大変なので、銀行への連絡も余裕を持ってしておきましょう。

また、当日は、実印や登記関係書類、固定資産税納付書、仲介手数料の残金など、忘れないようにしたいもの。当日の流れや準備しておくものについては、不動産会社の担当者が説明してくれるので把握しておくようにしましょう。

まとめ

マンション売却の大きな流れについて解説してみました。

全体の流れをざっくりと予習しておくと、「次は何をするべきか?」と自分が動くべき方向が見えてくるので安心感があります。

また、買主が現われてからは、不動産会社のスタッフが説明してくれるので、分からないことや不安に感じる点はその都度質問しましょう。

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